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7月土地市場降溫 熱點一二線城市溢價率走低

發(fā)布時間:2019/7/25 16:16:44    瀏覽次數(shù):12020    來源: 第一財經(jīng) cjjt-fdc

進(jìn)入7月,地方政府仍在密集賣地。不過,由于融資收緊的預(yù)期,7月一二線城市土地市場已出現(xiàn)明顯降溫。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,截至7月24日,全國熱點的一二線城市合計土地成交711宗,成交土地金額2233.28億,土地成交溢價率只有10.24%,相比之前幾個月明顯下調(diào)。

7月22日,位于廣州增城區(qū)4宗商住用地及番禺區(qū)2宗旅游用地集中出讓,總起始價達(dá)100.87億元。最終,2宗地流拍,4宗地塊底成交,總成交金額82.22億元。

其中,華僑城只經(jīng)過一輪報價,以底價35.16億元摘得增城區(qū)石灘鎮(zhèn)鄭田村一地塊,折合樓面價為1.1萬元/平方米。增江街陸村村一地塊,同樣以底價成交,由廣州合生東宇房地產(chǎn)有限公司競得,成交價為11.19億元,折合樓面價9500元/平方米。增城區(qū)永寧街簡村村一地塊,和增城區(qū)荔城街慶豐村一地塊均流拍。

今年上半年,鄭州土地市場一直很火,鮮有地塊流拍,即使有是商業(yè)地或工業(yè)用地。但下半年剛開始,就出現(xiàn)住宅用地流拍情況。7月10日,鄭州出讓8宗地,這也是本月出讓土地最多的一次土拍。其中金水科教園區(qū)51號地被廣匯實業(yè)競得,常西湖新區(qū)54號地被融信競得,管城55號、56號、57號地被振興競得,福建福晟競得高新區(qū)16號地,二七區(qū)52號地流拍,管城53號地被中止出讓。

同一天,常州新龍路南側(cè)、新慶路西側(cè)地塊(荷園3#地塊)以及梅莊路南側(cè)、玫瑰路東側(cè)地塊(西林公園東側(cè)地塊)開啟網(wǎng)絡(luò)競拍。最終,光明以8.36億元競得荷園3#地塊,成交樓面價為6904元/平方米,溢價率為1%。西林公園東側(cè)地塊由于無人競價而遭遇流拍。

7月3日,南京下半年首場土拍開槌,7宗涉宅地塊均成功出讓,成交總金額達(dá)240億元,這也是南京今年以來土地出讓收入最多的一場土拍。但7宗地塊均未突破最高限價,其中2宗地塊以零溢價成交,而綜合溢價率也僅為16%,低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價率。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析,從土地市場看,2019年出現(xiàn)了“小陽春”,從4月開始,一二線城市連續(xù)小陽春升溫,土地單月成交金額均在3000億以上,溢價率也保持在20%左右。

Wind統(tǒng)計顯示,2019年以來,房企境內(nèi)外合計發(fā)債規(guī)模已達(dá)6047億元,其中境外發(fā)債2645.08億元,上半年凈增量達(dá)375億美元,同比增幅127%。

而從7月份開始,連續(xù)出臺的收緊信托與海外融資政策,均對房地產(chǎn)企業(yè)拿地造成了一定影響,溢價率已經(jīng)明顯下調(diào)。

7月12日,發(fā)改委官網(wǎng)掛出一則通知,題為“關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號)”,對房企海外發(fā)債加強約束,新融資只能用于置換一年內(nèi)到期之中長期海外債務(wù),同時還需就債務(wù)規(guī)模、期限等進(jìn)行備案登記。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,《通知》充分體現(xiàn)了防范金融風(fēng)險的政策導(dǎo)向。尤其是此前關(guān)于海外發(fā)債的各種例子比較多,所以從防范外部金融風(fēng)險傳導(dǎo)到國內(nèi)市場等角度看,政策出臺非常及時,也有助于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的海外發(fā)債政策。

申萬宏源近期發(fā)布的《2019下半年中資地產(chǎn)行業(yè)投資策略》研究報告顯示,2018年三季度開始,公司債的發(fā)行審批略有放松,但在今年以來的核心城市土地?zé)岢毕拢?月份開始重新收緊。目前,離岸市場成為開發(fā)商更加依賴的融資渠道,板塊整體的外債比例進(jìn)一步上行。“我們對高杠桿開發(fā)商維持謹(jǐn)慎,其在未來行業(yè)周轉(zhuǎn)放緩過程中受損最大。”

根據(jù)報告,世茂房地產(chǎn)、中海外宏洋、雅居樂、旭輝控股、中海外、禹洲地產(chǎn)的外債占比位居前列。這些企業(yè)外債發(fā)行收緊影響也會比較大。

以禹洲地產(chǎn)為例,申萬宏源近期發(fā)布的研究報告將禹洲地產(chǎn)評級下調(diào)至中性。報告稱,禹洲地產(chǎn)的總有息負(fù)債規(guī)模可能較去年底上升超過三成至600億左右,而外債占比則從30%升至45%。

張大偉說,在港交所上市的房企發(fā)行美元債較多。隨著融資的收緊,這些企業(yè)后續(xù)拿地也將受到影響,預(yù)計土地市場將明顯降溫。

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